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不動産登記/共有状態の解消方法

新しい民法による共有不動産の解消方法

テーマ

お悩みの共有不動産を解消する画期的な方法

令和3年民法改正によって、共有不動産を解消する画期的な制度が始まりました!
まず、この新しい制度を理解する前に、共有となっている不動産の共有関係を解消する方法は、大きく2つあります。
@ 当事者による話し合い(協議)
A 裁判による共有物の分割手続き(訴訟)

 共有解消のための協議が円滑に整えば問題ありませんが、種々の事情から協議が整わない場合、当事者は、地方裁判所又は簡易裁判所に共有物分割の訴えを提起する必要があります(※)。その場合、裁判の費用が大きな負担となることや、裁判所が決定する最終的な分割方法が見通せないなどの不安から、手続きに躊躇してしまうこともあるかと思います。また、共有者の一部が行方不明であったり、あるいは特定できないといった事情があると、訴訟による解決は大きく後退します。

 令和3年に共有に関する民法の規定が大きく改正された結果、一定の条を満たせば、訴訟をしなくても、共有者の有する持分を取得する新たな仕組みができました。

所在の分からない共有者の持分を取得する方法


訴訟によらない共有状態の解消方法


☆具体的な事例で解説します☆
Aさんは、30年ほど前、土地をBさんと2名で購入し、Aさん持分4分の3、Bさん持分4分の1で、登記をしました。
現在、その土地上にはAさん家族が生活する建物があります。
Aさんは将来の相続のことを考えると、自宅の土地にBさんの持分が入っていることに不安を感じ、Bさんに持分を譲ってもらおうと連絡を試みました。しかし、Bさんとは長年連絡を取っておらず、行方不明であることが判明しました。

☆行方不明者の持分を取得する画期的な制度☆

 この場合、Aさんの希望を叶える方法はいくつかありますが、ここでは、新しく民法で規定された

所在等不明共有者の持分の取得

の活用を考えてみます。
 この制度は、地方裁判所を利用しますが、非訟事件(訴訟でない裁判手続のこと。)とされており、共有物分割の裁判とは大きく異なります。申し立て手数料は、1,000円です。

所在の分からない共有者の持分を取得する方法


所在等不明共有者の持分の取得の制度


 この制度を使うための要件は、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときです。具体的には、不動産登記記録の調査からはじめ、対象者Bさんの住民票等の公的記録の調査が必要です。
 持分を取得するためには、裁判所が定める額を供託する必要があります。ここで定まる額は、Bさんが喪失することになる持分の時価相当額とされています。時価の算定方法は、裁判所が判断しますが、事案に応じて、不動産鑑定士の評価書や固定資産税評価証明書、不動産業者の査定書などを基に判断することになるとされています。
 Aさんは、

所在等不明共有者の持分の取得

の制度を活用するため、地方裁判所へ必要書類を整えて申立てをします。申立が受理された後、裁判所による一定の公告、通知等を経て、裁判所は申立人のAさんに供託を命じます。Aさんは一定期間内に供託金を支払うことで、所在等不明共有者の持分取得の裁判は効力を生じることとなり、AさんはBさんの持分4分の1を取得します。これを第三者に対抗するためには、AさんはBさんの持分移転の登記をする必要があります。

以上が簡単な流れになりますが、実例でお悩みの方、ご関心のある方、お気軽にお問い合わせください。

(※)遺産共有の状態を解消するためには、遺産分割の機会を保障する必要性から、家庭裁判所の遺産分割の手続きが必要です。遺産共有とその他の共有(物権共有)との違いについては、こちらをご参照ください。
R6年1月執筆
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