空き家3000万円特別控除｜父母が続けて亡くなった相続で注意する登記の順序｜戸塚区・泉区・栄区の不動産登記や相続手続きは、司法書士安西総合事務所にお任せください。

相続した空家を売却する場合には、3,000万円特別控除が利用できることがあります。もっとも、父・母が順次亡くなるような数次相続の場面では、相続手続きの順序によって、特例の適用関係が変わる可能性があるので注意が必要です。
ここでは、相続実務の視点から、その整理のポイントを確認します。

相続した空家を売却する場合には、一定の要件を満たすことで、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（租税特別措置法35条3項）が利用できることがあります。

この制度は、相続により取得した空家の放置を抑制する目的で設けられており、主な要件として次の点が求められます。

・被相続人が亡くなる直前までその家屋に居住していたこと
・相続の開始直前において、被相続人以外に居住していた者がいないこと
・相続により取得した家屋またはその敷地を売却すること
・一定の期限（相続開始から3年を経過する年の12月31日まで）までに譲渡すること
・売却時において耐震基準を満たすか、又は家屋を取り壊して土地として売却すること（※買主が取得後に取り壊すケースも可）

このうち実務で特に重要になるのが、

・相続の開始直前において、被相続人以外に居住していた者がいないこと

という要件です。

つまり、
「その人が亡くなったことで、初めて空き家になった」
という状況であることが必要になります。

このため、父⇒母が順に自宅で亡くなり、これによって空家となった実家を子が売却するようなケースでは、
どの時点で空家になったのか という点が、特例の適用関係に影響することがあります。
父死亡
↓
母がそのまま居住
↓
母死亡
↓
誰も住まなくなる

この場合、父が亡くなった時点では母がなお居住しているため、空家にはなっておらず
母の死亡によって空家になったと整理することになります。

父、母と順次亡くなるような数次相続では、登記手続として父から子へ直接、
相続登記を行うことも可能です。むしろ、実務ではこれが一般的な相続登記といえます。

しかし、これは、空家特例が使える場面では注意が必要です。
なぜなら、この方法をとると、登記上の被相続人父から子が実家を相続した時点（父の相続開始日）において、まだ母が居住していたため、父の死亡によって空家になったとはいえないという判定になり、
これだと売却時にに空家特例の適用が難しくなる可能性があります。

空家特例は節税効果が絶大のため、ここは注意が必要です。

空き家特例では、売却する不動産が「誰から相続した財産なのか」という関係が重要になります。
そのため、母の死亡によって空き家になったケースでは、

母から取得した不動産であること

を説明できる形にしておくことが、手続上わかりやすい場合があります。

この点については、実務では相続関係や取得経緯を明確にするため、
父から母へ、母から子へと、2回の相続登記を経由するケースも見られます。
空家特例の控除額は大きいため、事案によっては十分検討に値します。

もっとも、このように一度母を経由して相続関係を整理する場合には、
二次相続への影響も考えておく必要があります。

たとえば、父の相続開始時点の遺産が 4,500万円だったとします。

この場合、相続人が3人であれば

基礎控除
3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

となるため、誰が相続しても 相続税の申告は不要です。

ところが、（空家特例の適用を受けるため）父の遺産をいったん母が相続したと整理すると
当然、その財産は 母の遺産に加算されることになります。
その結果、母の相続が発生したときには、

母のもともとの財産＋父から相続した財産

が合算されるため、母の相続では基礎控除を超える結果となり
相続税の申告が必要になる可能性があります。

つまり、

空き家特例を使いやすくするために相続関係を整理した結果、
二次相続では税負担が増える可能性がある

という点には注意が必要です。

その他
注意点として、
空家特例により譲渡税の税額がゼロになる場合でも、各種制度の判定に用いられる
合計所得金額では、
特別控除前の譲渡所得が考慮されます。

その結果、次のような影響が生じることがあります。

・税務上の扶養控除・配偶者控除の判定
・住民税非課税世帯の判定
・後期高齢者医療の窓口負担割合（1割・2割・3割）

相続空家の売却では

その前提となる相続関係の整理、税務の確認、相続登記、売却手続き、税務申告と、複数の手続きが関係します。
登記が終わってから気づいた」では取り返しがつかない場合があります。

司法書士は、相続実務の視点から、
相続関係の整理と不動産手続きが円滑に進むよう全体の段取りを調整し支援します。