不動産登記の更正と抹消｜数次相続における是正方法（最高裁判例）｜戸塚区・泉区・栄区の不動産登記や相続手続きは、司法書士安西総合事務所にお任せください。

相続や売買による所有権の移転登記をした後に、登記の内容が実体関係と異なっていることが判明することがあります。
このような場合、訂正方法として、通常、「抹消登記」と「更正登記」のいずれかを選択することになりますが、その使い分けは非常に重要です。

更正登記とは、更正の前後を通じて「登記としての同一性」が維持される場合にのみ認められる訂正方法です。
ここで扱う更正登記とは、実体の一部のみが誤って登記された場合を指します。

例えば、共有関係が正しく反映されていない場合など、登記の権利関係の「一部分」の修正が可能なときに限られます。

更正登記が認められる事例

• ★本来は A・Bの共有名義とすべきところ、誤ってB単独名義の登記がなされた場合
  　→ B 単独登記をA・B共有登記へ更正することができます。


• ★A・B持分各1/2とする共有名義とすべきところ、誤ってA持分2/3、B持分1/3とする登記がなされた場合
  → A・B持分を1/2ずつとする持分の更正登記が認めれます。

このように、登記の名義人の範囲や持分が「部分的に」誤っているだけで、
更正後も「同じ登記の延長線上にある」といえる場合に更正登記が認められます。

抹消登記とは、誤った登記全体を一度消去し、正しい登記をやり直すための手続です。
完全に実体と合致しない登記の是正方法は、通常、抹消登記を用います。更正登記のように「部分的修正」ができない場合に用いられます。

抹消登記が必要となる事例

• ★本来はA名義で登記すべきところ、誤ってB名義で登記してしまった場合
  　→ B 名義の登記は実体に合致しないため、いったん全部を抹消し、
  A名義で登記し直す必要があります。
• ★相続開始前に、AがBに不動産を仮装贈与し、AからBへ不正な所有権の移転登記がなされたあと、Aが死亡しBとCが相続人である場合
　→この場合の登記原因は、法律上無効な通報虚偽表示であって、それ自体が不実の登記であるとして、抹消登記をする必要があります（東京高裁平成８年５月３０日判決）

なお、登録免許税は、更正登記も抹消登記も不動産の数一つにつき、1,000円となります。

事案の概要

登記名義人のA が死亡（第1相続）し、Aの相続人 B も死亡（第2相続）しました。
ここでは、Aの相続人をXとB、Bの相続人をYとします。
XとBの間でAの遺産分割協議がなされ、結果、Bが単独で相続したとして、
「A （原因：年月日B相続　年月日相続）→ Y」への数次相続の登記が
行われていました。

ところが、Aの相続について、Bが単独で相続したとする遺産分割協議の成立が
争われており、登記の前提が崩れたため、X が登記の是正を求めたものです。

最高裁判決（該当部分）の要約

本件で問題となった更正登記とは、
「登記と実体関係の間に当初から不一致がある場合に、その不一致を解消するため、
既存登記の内容の一部を訂正・補充する手続」であり、
更正登記が認められるには、次の２要件が必要であるとされています。

• �@ 登記手続の錯誤・遺漏により、登記と実体関係の間に原始的な不一致があること
• �A 更正前後を通じて、登記としての同一性が保たれること

しかし本件では、被相続人Ａの相続について遺産分割協議が成立しておらず、
Ａには複数の共同相続人が存在するにもかかわらず、登記名義はＹ単独とされています。
そのため、現行の「Ｙ単独名義」と、本来あるべき「共同相続人名義」とでは権利主体が全く異なり、登記としての同一性は認められないと最高裁は判断しました。

したがって、本件各土地について、Aの遺産分割が成立していないにもかからわず、数次相続を原因としてＹ名義に直接所有権移転登記をすることは本来許されないものであり、これを前提に「更正登記をすべき」とした原審の判断は、更正登記の可否について理由を示しておらず、違法であるとされています。

結論として、
本件の誤った所有権移転登記は、更正によって是正することはできず、
全部抹消すべきである
という第一審の判断こそが妥当かつ適法であると、最高裁は結論づけています。

以上

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