相続不動産を売って渡すなら？信託と換価遺言の違いを解説｜戸塚区・泉区・栄区の不動産登記や相続手続きは、司法書士安西総合事務所にお任せください。

「自分の死後は、不動産を売却してその代金を誰かに渡したい。」という場面では、換価遺言と信託のどちらを使うかで、手続きの整理のしやすさや税務の扱いが大きく変わります。
ここでは、相続実務の視点から両者の違いを整理してみます。なお、この整理は今後の実務の運用や指針によって変わる可能性があることをご了承ください。

換価遺言とは、遺言者の死後に遺言執行者が不動産等の遺産を売却（換価）し、その代金から債務や費用を差し引いた残金を、指定された受遺者に分配する形式の遺言です。
たとえば、「自宅を売却し、その代金を〇〇財団に寄付する。」、あるいは「遺産をすべて換価し、長男Aに渡す。」といったケースが典型です。
現物の遺産を直接渡す「特定遺贈」と異なり、遺言執行者が遺産をいったん現金化し、受遺者へ渡す点が特徴といえます。

実務上、検討が必要となるポイントの例

たとえば、換価遺言にもとづいて不動産を売却する際には、
・売却の主体を誰と考えるのか
・どのような登記が必要になるのか
・課税関係をどのように整理するのか
といった点が実務では問題になります。

換価遺言では、不動産そのものを遺贈するのではなく、
売却した後の金銭を渡すことが想定されます。

そのため、不動産を売却する過程で生じる譲渡所得について、
・その所得は誰に帰属するのか
・誰が納税義務を負うのか
といった点が、実務上問題になります。

換価遺言では、遺言執行者が売却手続きを行いますが、
だからといって遺言執行者が課税主体になるわけではありません。
また、売却の前提として、登記名義を相続人へ変更する（相続登記をする）
必要がありますが、実質的に利益を受けていない相続人が登記上の売主として
課税主体となるといった説明には、違和感があります。

換価遺言における不動産譲渡にかかる課税関係については、
形式的な登記名義や手続きの主体で判断するのではなく、
最終的にその利益を誰が受ける立場にあるのかという
実質的な関係を踏まえて整理すべきと考えられています。

もっとも、換価遺言における課税関係は、
遺言の内容や受遺者の立場（相続人か第三者か）によって
結論が変わり得るため、あらかじめ一律の扱いが定まっているわけではありません。

そのため、換価遺言を用いる場合には、
・何を遺贈の対象と考えるのか（不動産か、金銭か）
・売却や債務清算を誰の責任で行う想定なのか
といった点を、できる限り明確にしておくことが、
後の課税のトラブル回避につながります。

換価遺言と類似の効果をもたらす制度として信託を利用する場合、仕組みは分かりやすくなります。

換価遺言と家族信託では、財産の管理・処分を担う者（遺言執行者／受託者）と、その結果として利益を受ける者（受遺者／受益者）を分けて設計する点では共通しています。

たとえば「自分が亡くなったら、自宅を売却し、その代金を孫Xに渡したい。」という場合、信託契約で定めておけば、生前の管理から死後の売却、分配までを受託者が一貫して処理することができます。　　

信託を活用した例

委託者死亡後に受託者が不動産を売却　→売却代金は信託財産として管理　→受益者に対して、定められた方法で金銭を分配
換価遺言と異なり、売却の前提として相続登記は不要であり、譲渡税等にかかる課税関係も明快です（受益者課税の原則）。

事例で比較する

【事例1：換価遺言】

遺言者Aが「自分が死亡したら自宅を売却し、その代金を甥、姪らに均等に遺贈する。」とする公正証書遺言を作成。
法定相続人は妹と弟。遺言執行者が売却を行う。

⇒ 売却に先立って相続登記が必要になり、この場合の譲渡税の課税主体が相続人か、受遺者か、実務では十分な整理がされていない。

【事例２：家族信託】

委託者Aが自宅を信託財産として子に譲渡し、Aの死後に売却しその代金を甥、姪らに均等に分配する信託を設定。
⇒ 登記手続きにおいて相続人が関与することはなく、管理処分、分配が信託内で完結するため、実体関係も課税関係も整理がしやすい。

「将来は、不動産を売却して、その代金を誰かに渡したい。」という設計では、
信託を用いるかどうかによって、手続き全体の整理のしやすさが大きく変わります。
とりわけ、売却の主体や分配の方法、課税関係をあらかじめ整理しておきたい場合には、
信託の枠組みが有効に機能します。

司法書士は、登記実務の視点から、
信託を中心とした相続設計が円滑に実行できるよう、全体の段取りを調整し支援します。

1. 信託設計を前提とした全体像の整理

信託を用いる場合には、
「誰が不動産を管理・処分するのか」「売却代金を誰にどのように分配するのか」といった点を、
契約によってあらかじめ設計することが可能です。
司法書士は、委託者の想いを実現するため、信託目的・信託財産・受益の内容・終了や帰属までを見据えた
全体設計の整理をお手伝いします。

2. 信託を踏まえた不動産登記・売却手続の支援

信託を設定する場合、不動産については信託登記を行い、
その後の管理や売却は受託者が行うことになります。
司法書士は、信託登記をはじめ、
売却に至るまでの流れを見据えて、
どの登記が必要か、どの順序で進めるべきかを整理し、実行面を支援します。

3. 換価遺言との比較を踏まえた補完的な検討

なお、信託ではなく換価遺言を選択する場合についても、
信託との構造の違いを踏まえたうえで、
遺言執行者の権限や売却の段取りが適切に読み取れるかを確認します。
信託と遺言のどちらが適しているかについては、
実務上の整理のしやすさという観点から、補完的に検討することが重要です。

なお、税務の具体的な判断が必要となる場面では、
税理士などの専門家と連携しながら進めることで、より安心して手続きを進められます。

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