「不動産を買ったのに大家にならない？民法改正と不動産の金融商品化｜戸塚区・泉区・栄区の不動産登記や相続手続きは、司法書士安西総合事務所にお任せください。

通常、不動産を購入すれば、その所有者になります。
さらに賃借人が入居している収益不動産であれば、多くの方は「貸主（大家）」にもなり、貸主として（家賃の受取りなどの）権利と、（修繕や敷金返還などの）義務が発生すると考えるでしょう。
ところが、現在の不動産取引では、必ずしもそうとは限りません。
今回は、賃借人が入居している収益不動産が譲渡された場面を題材に、
その背景を考えてみたいと思います。

民法の原則では、不動産に賃借人が存在する場合、その不動産が売却されると、賃貸人の地位は買主に移転します。これは賃借人保護の観点から確立された重要なルールです。
その結果、新所有者は家賃を受け取る権利を取得する一方で、修繕義務や敷金返還義務など、賃貸人としての権利義務もあわせて承継することになります。単に所有権だけが移るのではなく、「賃貸人」という契約上の地位そのものが移転する点が重要です。

そして、借地借家法のもとでは、賃借人は、借地であれば建物の登記、借家であれば引渡しによって、新所有者に対して賃借権を主張できます。その結果、賃貸借契約はそのまま維持され、賃貸人の地位も自動的に新所有者へ引き継がれます。
この仕組みは、かつて問題となった「売買による賃借人排除」を防ぐために整備されてきたものです。

原則のイメージ
新所有者＝賃貸人

ところが、現代の不動産取引は大きく様変わりしています。

不動産は単なる「利用する資産」ではなく、「収益を生む金融商品」として扱われるようになりました。

たとえば不動産小口化商品では、多数の投資家が所有権を持ちながら、実際の賃貸・管理は従来の事業者や運営会社が担います。仮に、すべての投資家が賃貸人としての権利義務（修繕義務や敷金返還義務など）を承継するとすれば、実務的にもリスク管理の面でも極めて非効率です。

不動産投資をファイナンスの視点から見ると、投資家が取得したいのは「賃貸人」という契約上の地位ではなく、不動産が将来生み出す安定した収益（キャッシュフロー）です。賃貸人としての管理や契約上の責任は専門の運営会社が担い、投資家は収益を受け取る。この役割分担の方が、現代の不動産投資には合理的といえます。

そこで、2020年の民法（債権法）の一部改正により、次のような規定が設けられました。

第605条の2【不動産の賃貸人たる地位の移転】
�A・・・不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。

これは、
「所有者（投資家）」と「賃貸人（原所有者、運営主体）」を分離することを認めた規定です。

イメージ

所有者≠賃貸人

・所有権は投資家へ移転する。
・しかし賃貸人としての地位は従来の原所有者（事業者）に留まる。

この発想は、最近の金融法制にも共通しています。

例えば、2026年5月に施行された「企業価値担保権」は、不動産や機械といった個別資産ではなく、事業全体が将来生み出す収益力に着目して融資を行う新しい制度です。

実は、不動産投資も同じ考え方で成り立っています。

投資家が求めているのは、「賃貸人」という契約上の地位ではなく、不動産が将来生み出す安定した収益（キャッシュフロー）です。

だからこそ、所有者と賃貸人を分離し、運営は専門家が担い、投資家は収益を受け取るという仕組みが合理的に機能します。

・所有と運営を分ける。
・利益を受ける人と責任を負う人を分ける。

これが、現代の不動産投資を支える基本的な考え方です。
2020年の債権法の改正は、このような実務の変化を受け止め、法律を現代の取引実態に適合させたものといえそうです。