調整区域内にある農地の地目の変更登記と所有権の移転登記｜戸塚区・泉区・栄区の不動産登記や相続手続きは、司法書士安西総合事務所にお任せください。

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「調整区域内にある農地の地目の変更登記と所有権の移転登記」


質問）

　私が所有する調整区域内に存するS土地について、先日、某法人から資材置き場として利用したいので売ってほしいと言われました。管轄の農業委員会に問い合わせたら、非農地証明を申請して、地目の変更登記をすればいいとの回答でした。
　なお、本件土地上には昭和４０年頃からの建物がありましたが、この建物は今年初めに取り壊し、現状、土地は更地です。非農地証明は取得済みです。今後、具体的にどのような手続きをとればいいでしょうか。


〜Ｓ土地の登記記録〜　
＜表題部＞
横浜市泉区○○○町字・・・　　５００番２　　畑　　１２０�u　　５００番１から分筆　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（昭和･･年･･月･･日）





回答）

　非農地証明を取得しても、現状すでに建物がなく、また、農地以外の積極的な利用が判定できない場合は、地目の変更登記は困難と考えます。


解説）

　調整区域内にある土地の地目が、農地（畑・田）の場合、この土地を売買するには原則、農業委員会の許可が必要になりますが、法人が買主となる場合、現状、許可が下りる可能性はなく（※）、実務では、まず、地目を農地以外の地目とする地目変更の登記を先に申請した上で、これが完了した後、法人への所有権の移転の登記を申請します。


※法人が農地の権利取得をするためには、原則として農地法で定める一定の要件（農地所有適格法人要件）を備える必要があります。詳しくは県または管轄の農業委員会へお問い合わせください。

　ところで、上記質問のように、農地を非農地（宅地or雑種地など）とする地目変更登記する場合、農業委員会から非農地証明を取得し、これを登記の添付書類の一つとして登記所へ提出するケースはよくあります。非農地証明の制度は、土地登記簿上の地目が農地（田・畑）で、その現状が農地以外の土地になっているもので、一定の条件を満たしている場合に限り、非農地として証明を受けることができる制度です。ただし、問題は、たとえ非農地証明を取得できても、現状土地がどのような目的で利用されているのかを登記官が積極的に判定できないと、農地からの地目の変更登記が認められない可能性があります。
　今回の質問では、当初、建物が存在していたとのことで、この時点での宅地への地目の変更登記は認められそうですが、すでに取り壊してしまい、その後、例えば、駐車場や資材置き場等としての利用が認められないと、非農地証明があっても、農地以外への地目の変更登記はできないと考えます。なお、調整区域内の土地について、一度、非農地証明を取得すると農業委員会の管轄外の扱いとなり、再度の許可申請等は認められないようなので、実際の手続は慎重に行う必要があるでしょう。

ご注意）具体的な事案に関しては、必ず管轄の農業委員会・登記所等へ御相談ください。


以上です。

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