区分建物として登記した建物を一棟の建物へと変更する登記手続について｜戸塚区・泉区・栄区の不動産登記や相続手続きは、司法書士安西総合事務所にお任せください。

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不動産登記／建物新築・増築、土地地目変更

区分建物の変更登記

テーマ
〜小規模宅地の特例が使えない？〜

区分建物として登記した建物を一棟の建物へと変更する登記手続について



相談内容
　Aさんは、自宅建物（木造/３階建）にて母親と二人で暮らしていましたが、自宅を1階部分Aさん名義、２-３階部分Aさんの母親名義とする区分建物として登記していました。今般、Aさんの母親が他界したため、税理士に相続税の相談をしたところ、Aさん名義となっている自宅敷地（約200平米）につき小規模宅地の特例が使えない（※）といった回答がありました。Aさんとしては、今後、自宅を区分建物として登記しておく必要性を感じていないことや将来の相続対策等を考えて、自宅の区分建物を解消したいと考えていますが、どのような方法がありますかという相談です。



回答

　合併を原因とする区分建物を一棟の建物とするための変更登記を申請することで、登記上の区分状態が解消されます。

解説

　二世帯住宅として建築した場合などに、自宅建物の登記を【一棟の建物】としてではなく、１階を親名義、２階を子名義などとする【区分建物】として登記することがあります。私が過去に受任したケースでもこのような【区分建物】として登記してほしいといった要望は年に数回ありましたが、現在は少なくなったように感じます。その原因の一つは、平成25年相続税法の一部改正によって、いわゆる小規模宅地の特例が【区分建物】として登記された建物にかかる敷地には原則適用されなくなった（※）ことがあるのかもしれません。
　さて、区分建物として登記するための要件としては、各専有部分（部屋）が互いに独立しており、原則、内部での往来ができないこと、入り口（玄関）が個別に存在していることなどがありますが、これらの要件を満たした建物を、【区分建物】として登記するか、あるいは【一棟の建物】として登記を申請するかは、原則、申請人の自由となります。また、いったん【区分建物】として登記した建物を【合併】を原因として【一棟の建物】へ変更する場合、前提として、建物の改修等の工事作業は不要です（cf;区分建物の隔壁除去による合体の登記）。
　ただし、【区分建物】として登記した建物を【一棟の建物】へ変更するためには登記上いくつか条件があり、その一つに【各部屋の所有者がすべて同一人であること】が挙げられます。つまり、上記質問の事例では、仮に、（小規模宅地の特例を受けられるようにと）母親の生前中に【一棟の建物】への変更登記をしたいと考えても、そのままでは登記ができないということになります。

　さて、今回の相談では、Aさんの母親名義である2-3階部分をAさん名義へ相続登記をした結果、1.2.3階いずれもAさんの名義となったため、それまで個別の存在していた１階部分の登記と2.3階部分の登記を閉鎖し、【合併】によって新たにAさん名義の一棟の建物（３階建）の登記を創出するための登記申請をすることができます。これにより、区分状態は解消され、一棟の建物の登記が創設されます。この場合、一棟の建物全部についての登記識別情報通知（権利証）がAさん宛てに新たに登記所から発行されることになります。


以上です。

 （※）※記事の内容は、掲載当時に施行されたいた法律に基づいています。区分建物とその敷地にかかる小規模宅地の特例の適用の可否に関する個別の事例等については、必ず最寄りの税理士先生など税の専門家へご相談ください。


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