不動産登記の手続のよくある質問|不動産登記・相続登記・遺言・会社設立登記・成年後見・司法書士安西総合事務所<横浜市戸塚区・泉区>

司法書士安西総合事務所

お問合せはこちら

司法書士業務メモ

不動産登記の手続きでよくある質問
質問 不動産の所有者の変更はどのような場合にできるのでしょうか。
回答  所有者を変更するには、法律上の原因または事実の存在が原則として必要になります。具体的には、不動産を購入した、贈与で譲り受けた、相続・時効によって不動産を取得した、離婚により財産分与したなどの登記の原因が必要です。このような登記上の原因なく不動産の名義変更はできません。
 また、登記申請の際には、具体的な原因を証明するための書面(登記原因証明情報)を作成し、法務局に提出することになります。
質問 登記の名義変更をする場合に期限はあるのでしょうか。
回答  不動産登記の名義の変更は、第三者に対し、不動産の所有者が変わったことを登記記録に公示する(第三者対抗要件を備える)手段ですから、一定の登記を除き、法律上の登記義務はありません。
 ただし、実体に合った登記をしておかないと、不動産詐欺等の無用なトラブルや相続が数次に発生した場合に余計な手間暇がかかりますので、登記記録に変更が生じた場合は、速やかに登記手続きをすることをお勧めします。
質問 所有者を二人の共有名義で登記すべきところ誤って一人名義で登記してしまった場合の訂正方法を教えてください。
回答  二人名義なのに一人名義で登記してしまった場合、一般的には「錯誤」という原因で、登記を更正する方法があります。また、名義人自体を誤って登記してしまったなどの場合は、当該所有権の一度抹消登記し、改めて正しい登記をやり直す必要があります。
 ただし、住宅ローンを組んで抵当権等が設定されている場合、抵当権者の承諾が必要になることもあり、現実的には更正登記や抹消登記ができない場合もあります。そのような場合は、「真性な登記名義の回復」という登記原因で、真実の所有者へ直接移転登記をする方法があります。
 なお、ちゃんと実体に合った登記をしておかないと、将来思わぬ不動産トラブルや、贈与税等の税金の問題が発生する場合も考えられますので注意が必要です。
質問 商号にローマ字等を用いている法人が不動産登記申請をする場合、申請書の記載方法はどうすればいいでしょうか。

回答  平成14年11月1日よりローマ字その他の符号を法人の商号に用いて登記することができるようになりました。したがって、商号にローマ字などを用いている法人が不動産登記申請をする場合、当該法人の登記記録に記録されたとおりのローマ字をそのまま申請書その他の登記に関する書面に記載します。
 なお、登記名義人となる者が外国人または外国法人である場合の当該外国人または外国法人の住所が外国語表記である場合については、従前のとおり、ローマ字等を用いて登記することはできません。
質問 登記申請を郵送で行う場合、郵便局で販売しているレターパックライト(料金360円)は利用できますか。
回答  平成17年の不動産登記法の改正により、登記の申請方法は、申請書類を登記所へ持参する方法の他、郵送による申請、インターネットによる申請が可能になりました。また、返却書類がある場合、あらかじめ申請書に郵送による返却を希望と書いて返信用の封筒をつけておけば、郵送による返却が可能です。
 ところで、郵送で登記を申請する(又は、郵送で返却書類を受領する)場合、送付の方法は、「書留郵便または信書の役務であって信書便事業者において引受け及び配達の記録を行うもの」によるとされています。レターパックライトは、料金が安く使い勝手のいい商品ですが、配達の記録は残されないことから、送付の方法としては利用できません。
 なお、レターパックプラス(料金510円)なら、上記要件に該当するので、利用できます。
質問 取締役が所有する不動産を会社が購入する場合の注意点について教えて下さい。
回答  取締役と会社との取引は、利益相反取引に該当するとされ、会社が有限会社、又は株式会社であって取締役会非設置会社の場合なら株主総会において、取締役会設置会社の場合なら取締役会において、それぞれその取引の承認を受ける必要があります。
 利益相反取引を承認した株主総会または取締役会の議事録は、不動産登記令7条(添付情報)に規定する「第三者の承諾を証する書面」に該当し、取締役が所有する不動産を、売買を原因として会社へ所有権の移転の登記を申請するときは、申請書と併せて、利益相反を承認した株主総会または取締役会の議事録を提供しなければなりません。この場合、株主総会議事録には作成者が、取締役会議事録には出席者がそれぞれ記名押印し、その者の印鑑証明書を添付する必要があります(令19条TU)。

質問 会社の利益相反取引を承認した株主総会議事録には、だれが記名押印するのでしょうか。また、登記の申請手続きでは、だれの印鑑証明書を添付するのでしょうか。
回答  利益相反取引を承認した株主総会議事録に作成者として記名押印する者は、当該会社を代表する者、例えば、代表権のある取締役や清算人などが挙げられます。この者が押印する印は、登記所に届出をしている印(会社の実印)であり、登記の申請手続きでは、会社の印鑑証明書を添付する必要があります(令19条TU)。なお、旧商法時代と異なり、株主総会議事録に、議事録作成者以外の出席取締役や監査役についての記名押印は不要で、印鑑証明書の提出も必要ありません。

質問 会社の利益相反取引を承認した取締役議事録には、だれが記名押印するのでしょうか。また、登記の申請手続きでは、だれの印鑑証明書を添付するのでしょうか。
回答  利益相反取引を承認した取締役会議事録には、出席した取締役及び監査役が、これに署名し、又は記名押印する必要があります(会社法369条)。これらの者が押印する印は、代表取締役については、登記所に届出をしている印(会社実印)であり、代表取締役以外の取締役又は監査役については、市区町村に登録している印(個人実印)になります(昭和45・8・27民三454)。登記の申請手続きでは、それぞれの印にかかる印鑑証明書を添付する必要があります(令19条TU、昭和39・4・6民甲1287)。なお、議事録に記名押印した取締役が印鑑証明書に表示されている者と同一人である旨の証明は、必要ないとされています(同先例)。