相続のご相談では、

「母も高齢なので、今回の相続では母ではなく、最初から子どもの名義にしておいた方がよいでしょうか」というご質問をよく受けることがあります。

確かに、登記だけを考えれば合理的に見える場合があります。

しかし、不動産を誰が相続するかによって、将来その不動産を売却したときの税制が変わることがあります。

今回は、その一例として「被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除」について考えてみます。

例えば、次のようなご家族を考えてみます。

• ・父が亡くなった
• ・自宅は昭和51年に建築された戸建住宅
• ・今後は高齢の母が一人でその自宅に住む
• ・母が亡くなった後は、長女が自宅を売却する予定

この場合、父の相続について、

「母が相続しても、いずれ母の相続が発生すれば、また長女への相続登記が必要になる。それなら最初から長女名義にしておけば、相続登記が一度で済む」という考え方があります。

登記費用や相続手続の手間を考えれば、確かに一理ありますが、少し先の「売却」まで考えてみる必要があります。

まず、父の相続の際に長女が自宅を相続したとします。その後は母が一人で住み続け、数年後に母が亡くなりました。長女は、空き家となった自宅を売却します。

ここで注意したいのが、いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」の特例です。

空き家の3,000万円特別控除

この特例は、一定の要件を満たした被相続人の居住用家屋やその敷地を、相続または遺贈によって取得した相続人が売却した場合に利用できる制度です。

ところが、このケースで長女が自宅を取得した原因は、「母からの相続」ではありません。

父が亡くなった際の「父から長女への相続」です。

母はその後も自宅に住んでいましたが、所有者ではないため、母の死亡後に長女が売却するとき、母を被相続人とする空き家の3,000万円特別控除については、その入口となる「母から相続により取得した」という要件を満たさないことになります。

今度は、父が亡くなった際にまず母が自宅を相続した場合を考えてみます。

この場合、母の相続開始によって長女が母から自宅を相続し、その後、長女が自宅を売却する流れです。

この場合、長女は母から相続によって自宅を取得しているため、母を被相続人とする「相続空き家の3,000万円特別控除」について、適用を検討できることになります。

もちろん、父の相続で母名義にしておけば将来必ず3,000万円控除が使えるという意味ではありませんが、対象となる家屋の要件を満たせば、譲渡所得税の計算において、譲渡益から最大3,000万円を控除することができます。

司法書士へのご相談では、

「誰の名義にすれば登記費用が安くなりますか」

「最初から子ども名義にしておいた方がよいでしょうか」

というご質問をいただくことがあります。

登記費用や手続の負担も重要な判断材料ですが、不動産の相続では、その後の居住、次の相続、そして最終的な売却まで含めて考えることで、別の選択肢が見えてくることがあります。古い実家について「親が亡くなった後には売却する予定」という場合には、相続空き家の3,000万円特別控除が検討対象になることがあります。

相続登記にかかる費用と、将来の譲渡所得に対する3,000万円の特別控除とでは、影響する金額が大きく異なります。

遺産分割協議をしてしまった後では、簡単にやり直せないこともあります。

そのため、相続不動産の名義を決める際には、「とりあえず相続登記を済ませる」という視点だけでなく、その不動産を今後どうしていく予定なのかも含めて検討することが大切です。

司法書士安西総合事務所では、相続登記だけでなく、その後の不動産の承継や売却予定なども伺いながら、遺産分割や相続登記についてご相談をお受けしています。

「誰の名前で相続登記をするか。」を決める前に、その不動産を将来どうする予定なのかについてもお話を伺いながら、その後の承継や売却まで見据えた相続手続きを一緒に考えていきます。

相続でお悩みの方、相続した不動産を誰の名義にするか迷われている方は、どうぞお気軽に司法書士安西総合事務所までご相談ください。

目の前の相続登記だけでなく、その不動産を将来どうするのかというところまで一緒に考えながら、お手伝いさせていただきます。

本記事についてのご注意
本記事は、相続不動産の名義を検討する際の一例をご紹介するものです。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」にはいくつかの適用要件があり、具体的な事案によって結論が異なりますのでご注意ください。