質問
30年前から土地を借りて家を建てています。最近、建物が古くなったので建替えを考えています。借地契約は更新されていますし、今後も地代を払うつもりです。地主さんの承諾がなくても建替えできますか？

借地上に建てた自宅は自分の名義だから、自分の判断でいつでも建替えができるはず　ー
借地人がそう考えても不思議ではありません。
しかし、借地権が有効に存続していることと、借地上の建物を自由に建て替えられることは、同じではありません。 特に注意したいのが、借地契約を更新した後の建替えです。一定の条件に該当すると、地主から解約を申し入れられ、借地権そのものが消滅する可能性があります。
今回は、借地上の建物を建て替える際の注意点を、旧借地法と現行借地借家法の違いも含めて解説します。

普通借地権は、原則として地主に正当事由がなければ契約の更新を拒絶できないなど、借地人の権利が強く保護されています。
しかし、借地上の建物の建替えについては、別の問題があります。現行の借地借家法では、契約更新後の建物再築について、特別な規定が設けられています。

借地借家法8条2項は、契約更新後に建物が滅失し、借地人が地主の承諾を得ずに、借地権の残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、地主に解約申入れを認めています。
この場合、解約申入れから3か月が経過すると、借地権が消滅することになります。
ここで重要なのは、この法定解約については、通常の更新拒絶のような地主の正当事由が必要とされないことです。

旧借地法の借地権ならどうなる？

ここで、旧借地法と現行借地借家法の違いにも注意が必要です。
1992年（平成4年）8月1日の借地借家法施行前に設定された借地権については、現在でも一定の事項について旧借地法の規律が適用される結果、現行借地借家法8条の法定解約制度は適用されません。
したがって、旧法借地権では、更新後に無断再築したというだけで、現行法8条を根拠に地主側から解約することはできないことになります。
ただし、契約内容に増改築禁止特約がある場合には、無断増改築によって、契約違反や地主との信頼関係の破壊による契約解除の問題が生じることには注意が必要です。

1992年（平成4年）の借地借家法施行後に設定された借地権も、2026年現在、当初の30年間を経過し、すでに契約が更新されているものがあります。

建替えを検討される場合は、契約内容とあわせて適用法令も確認し、建物の再築にあたって地主の承諾を得る必要があるか、承諾を得ずに再築することで借地権が消滅するおそれがないか、慎重に確認することが大切です。
建替えの計画が具体化してから問題が発覚すると、地主との協議や工事計画に大きな影響が生じることもあります。
借地権付き建物の相続や売買、建替えを検討される際には、早い段階で専門家に相談することをおすすめします。