|
 |
自宅が老朽化したので、建替えを検討しています。ところが、向かいの道路が狭くて、これでは接道要件を満たしていないから、建替えは出来ないと言われました。一体何のことでしょうか？ |
|
 |
家を建築（新築、建替、全て含む）する時は、その敷地が道路に２メートル以上接していなければなりません(接道義務)。つまり、道路がどうような状態にあるかがポイントになりますが、ここでいう道路とは、原則、道幅４メートル以上のものを指します（建築基準法第４２条・４３条）。但し、昭和２５年当時から家が建ち並んでいる道幅４メートル未満の道路で特定行政庁が指定した道路（これを２項道路とか、みなし道路と言います）に家を建築する場合は、セットバック部分を確保することで、建築は可能になります。具体的には、道路の中心線から左右に２メートルずつ確保して、家を建てることにより、この結果自然と道幅４メートル以上の道路ができることになります。
|
|
 |
今般、離婚による財産分与として前夫の不動産を取得しました。ただ、夫名義の住宅ローンがまだ残っていまして、この場合、所有者の変更登記は出来ますか？ |
|
 |
住宅ローンが残ったままでも、名義変更は可能です。但し、通常銀行との抵当権設定契約書には、銀行に無断で所有者の変更は出来ない旨が定めてあります。無断で行った名義変更が悪質と銀行に判断されれば、一括返済を要求されるかもしれません。従って、手続きの際には、一回銀行に連絡して事情を説明した方が無難でしょう。
|
|
 |
借地契約をするには、どういう契約書を作成すればいいのでしょうか？公正証書で作成したければいけないのでしょうか？ |
|
 |
借地契約は、建物所有を目的とした長期間に渡るものですから、後日のトラブル防止のためにも、必ず契約書の作成をお勧めします。ただ、私文書で作成したものだと、予期せぬ事態が発生したときに、対処出来かねる場合があるので、公正証書で作成しておけば、内容の充実した、かつ証拠力の高い契約書が出来ます。
また、借地人に地代の未納が生じた場合や、地主より契約終了の際の敷金返還がないときは強制執行を受けることを承知する（認諾文言）ことを決めておくと、後日このような不履行が発生した際裁判手続きを経ないで、その公正証書により直ちに強制執行することが出来ます。尚、事業用で借地権を設定する場合は、必ず公正証書でしなければなりません。
|
|
 |
先日借地人が亡くなりました。建物には誰も住んでおらず、また、地代もそれ以降未納になってます。この場合、一方的に契約を終了して建物取り壊して良いでしょうか？ |
|
 |
答えは、だめです。借地権は相続財産に含まれますので、借地人が死亡すれば、その権利は当然に相続人に承継されます。従って、地主は以後、相続人を相手に地代の請求やその他の交渉をすることになります。悩ましいのは、相続人が多数いて、しかも各地バラバラに分かれて住んでいる場合です。この場合に例えば、地代未納を理由として契約を解除するにも、相続人全員に対して、解除の意思表示をしなければいけません。ましてや合意解除なら相続人全員の承諾が必要になり、これでは地主に過度の負担を強いることになります。この場合に１つの解決策としては、比較的交渉しやすい人を相続人の中から１人選んで、その者に、借地権につき相続人間で遺産分割協議をしてもらうようお願いするか、又は、他の相続人から代理権の授与を受けて、借地権については全てその者が代理できるようにしてもらえれば、地主としては少しはやりやすいかと思います。
|
|
 |
一旦借地権を設定すると、なかなか土地を取り戻せないと聞きますが、どのような場合だったら借地契約を終了し土地を返してもらえるのでしょうか？ |
|
 |
借地人自らが借地関係の消滅を望んでいるならさほど問題はないと思いますが、そうでない場合は、少々厄介です。
借地借家法では、借地人の権利が強く保護されているため、借地人の意向に反して契約を解除するには、大きく分けて次の２つが考えられます。
①借地人に不都合な行為が発覚した場合
②期間が満了し、かつ、借地関係を終了させるための正当事由が地主に存在する場合（※定期借地権と事業用借地権を除きます）
①について、例えば、地代の不払い、契約に反した利用、借地権の無断譲渡などがあった場合です。（※借地人の破産については、新民法で契約終了事由の対象外になりました。）但し、これらの行為があっても、すぐには解除の理由にならず、借地人と地主との信頼関係が破壊されたと判断できる程度の状態があって、初めて地主からの解除が認められます。１．２ヶ月程度の賃料不払いや、軽微な用法順守違反で、客観的にみて、未だ両者の信頼関係が破綻してなければやはり解除は難しいと考えられます。
②については、借地期間の満了により常に借地権が終了するとは限らず、地主に契約を終了されるための正当事由というものが必要です。逆に言えば、借地人としては、契約期間が満了しても、地主から遅滞なく正当事由を備えた異議の申立てを受けない限り、建物を所有していればなお一定期間借地権を更新（1回目の更新は２０年・２回目は１０年と）できることになります（これを法定更新といいます）。
ここで問題なのは、地主側に要求される正当事由とは何か、これについての明確な判断基準はなく、ケースバイケースで判断するしかありません。ただ1つの目安としては、その土地を必要とする地主、借地人、それぞれの経済的事情、代替家屋の有無や立退料の額等を総合的に考慮して正当事由の有無を決めることになります。
そして、契約を解除しても借地人に過度の負担を要求する結果にはならないと判断されれば、借地人に立退料を支払って、土地を返してもらうことが出来ます。
|
|
|
|
|
|
