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不動産登記／建物新築・増築、土地地目変更

非農地証明書と地目変更

テーマ

調整区域内にある農地の地目の変更登記と所有権の移転登記


質問）

　私が所有する調整区域内に存するS土地について、先日、某法人から資材置き場として利用したいので売ってほしいと頼まれました。管轄の農業委員会に問い合わせをしたら、非農地証明を申請して、地目の変更登記をすればいいとの回答がありました。
　なお、本件土地上には昭和４０年頃からの建物がありましたが、この建物は今年初めに取り壊し、現状、土地は更地です。非農地証明は取得しました。今後、具体的にどのような手続きをとればいいでしょうか。

～Ｓ土地の登記記録～　
＜表題部＞
横浜市泉区○○○町字・・・　　５００番２　　畑　　１２０㎡　　５００番１から分筆　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（昭和･･年･･月･･日）


回答）

　非農地証明を取得しても、現状すでに建物がなく、また、Ｓ土地の農地以外の積極的な利用が判定できない場合は、地目の変更登記は困難と考えます。


解説）

　調整区域内にある土地の地目が、農地（畑・田）の場合、この土地を売買するには原則、農業委員会の許可が必要になります。一般の株式会社が買主となる場合、現状、農業委員会の許可が下りる可能性はなく（※）、このような場合、実務では、まず、地目を農地以外の地目へ変更する地目変更登記を申請した上で、法人への所有権の移転の登記を申請します。

※法人が農地の権利取得をするためには、原則として農地法で定める一定の要件（農地所有適格法人要件）を備える必要があります。詳しくは県または管轄の農業委員会へお問い合わせください。

　ところで、上記質問のように、調整区域内の農地を非農地（宅地や雑種地など）とする地目変更登記を申請する場合、農業委員会から非農地証明書を取得し、これを登記の添付書類の一つとして登記所へ提出するケースはよくあります。 　非農地証明は、現状が農地以外の土地になっているなど一定の条件を満たしている場合に限り、非農地としての証明を受けることができる制度です。ただし、問題は、非農地証明を取得しても、土地の現状の使用目的が不明確であると、農地からの地目変更登記は認められない可能性があります。
　今回の質問では、当初、建物が存在していたとのことですが、現状、更地の状態では宅地への地目変更登記は認められません。また、駐車場や資材置き場等としての積極的な利用がないと、雑種地への地目変更登記も難しいと考えます。つまり、非農地証明書を取得すれば、必ず農地以外への地目変更登記が認められるというわけではないので、その点は注意が必要です。なお、調整区域内の土地について、一度、非農地証明を取得すると農業委員会の管轄外の扱いとなり、再度の許可申請等は認められないようなので、実際の手続は慎重に行う必要があるでしょう。

ご注意）具体的な事案に関しては、必ず管轄の農業委員会・登記所等へ御相談ください。


以上です。

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